LMNP - Réduction d'impôts (Censi-Bouvard)

Statut LMNP - Réduction d'impôts (Censi-Bouvard) : en bref
  • Objectif
Se constituer un patrimoine immobilier important avec un effort de trésorerie très faible grâce la réduction d’impôts.
  • Pour qui
Tout investisseur ayant une capacité d’épargne mensuelle supérieure à 200 euros et payant un minimum de 1500 euros d’impôts.
 


Statut LMNP : définition
  • Loueur Meublé
 Il faut louer un immeuble destiné à l'habitation et doté de suffisamment de meubles pour garantir un minimum d'habitabilité.
 

  • « Non Professionnel »
Tout Loueur Meublé dont les revenus ne permettent pas l’accès au statut de Loueur Meublé Professionnel, devenu particulièrement restrictif depuis 2009. Pour plus d'information sur le statut LMP, cliquez-ici.
 

Ces investissements LMNP peuvent se faire sur différents types de projets avec bail commercial :  Ehpad (Etablissement Hospitalier pour Personnes Agées Dépendantes), résidences seniors, résidences étudiantes, résidences de tourisme (ski, mer, ....), appart hôtel,...



Statut LMNP : le choix entre deux « options » fiscales
  • Option 1 : Classique Amortissement
Permet de créer des revenus défiscalisées sur une longue période, même en cas d'investissement avec apport important gràce au droit d’amortir fiscalement l’immobilier.
 

  • Option 2 : Amendement Censi-Bouvard (également appelé à tord Scellier Bouvard)
Permet de faire financer une part importante de l'investissement (11%) par un réduction d'impôts étalée sur 9 ans permettant de développer un patrimoine important avec un effort de trésorerie très faible.

Attention : trouver l’option la plus adaptée à votre situation n’est pas toujours facile et nécessite l’utilisation de simulations financières.

Faites vous rappeler par nos experts pour en savoir plus faire vos propres simulations.




LMNP – Réduction d'impôts : un exemple chiffré
Un investisseur souhaite développer son patrimoine immobilier pour disposer dans une dizaine d'année d'un apport ou d'un complément de revenu le plus important possible.
Il souhaite limiter au maximum son apport et son effort de trésorerie.
L'investissment en LMNP Réduction d'impôts va lui permettre de réaliser un bel investissement en mobilisant très peu de ressources gràce à l'avantage fiscal.


Hypothèses
  • Acquisition d'acquisition d'un T1 neuf en première couronne parisienne au sein d'une résidence étudiante
  • Investissement total HT : 102 968 euros (mobilier inclus)
  • Aucun apport : frais de notaire et frais d'hypothèque inclus dans le financement => prêt amortissable de 108 722 euros sur 20 ans à un taux de 4%.
  • Loyers garantis : 4 164 euros par an avec indexation estimée à 1,5% annuels
  • Charges, entretien et travaux : 250 euros/an
  • Taxe foncière estimée : 300 euros/an


Principaux résultats
  • Effort de trésorerie pour l'investisseur pendant les 10 premières années : 240 €/mois
  • Economie d'impôt : 11 524 euros, soit 1 280 euros par an sur les 9 premières années.
  • Patrimoine créé au bout de 10 ans : 47 372 € (hypothèse de revente nette : 119 499€ - capital restant dû 65 073€) en ayant consenti un effort de trésorerie de 28 856€ sur les 10 ans
  • Rentabilité de l'opération : 11.2% à 10 ans.
  
* A titre de comparaison, les mêmes efforts de trésorerie auraient permis de créer un patrimoine de :
- 33 679 euros en plaçant sur un livret à 2 % brut (avant IR et CSG)

- 30 573 euros en plaçant sur un contrat d'assurance vieà 3.5% brut (avant CSG)


Faites vous rappeler par nos experts pour en savoir plus faire vos propres simulations.


 



LMNP – Réduction d'impôts : les avantages pour l'investisseur
  • Récupérer 11% de l'investissement sous forme de réduction d'impôt.
  • Acquérir des biens neufs de qualité à des prix très attractifs grâce à la possibilité de récupérer la TVA sur les logements neufs
  • Limiter le « travail » et le risque généré par la location du bien grâce à l’existence d'un bail commercial avec un gestionnaire garantissant des loyers indexés, la gestion et l’entretien du bien
  • Bénéficier de rentabilités nettes de charges et impôts généralement supérieures aux autres investissements, y compris immobiliers.



LMNP – Réduction d'impôts : les contraintes
  • Pour être éligible à la réduction d'impôts, l'investissement doit être réalisé sur un bien neuf avec un bail commercial d'une durée minimal de 9 ans prévoyant des services respectant les exigences du Code Général de Impôts.
  • La sélection d'un "bon LMNP" nécessite plus d'attention qu'un investissement immobilier classique : en plus de l'emplacement, il faut également valider la qualité du gestionnaire, du projet économique et du bail commercial. 
  • Pour revendre son bien LMNP, l'investisseur aura intérêt à passer par des intermédiaires spécialisés (CGP, ...)., alors qu'il lui est plus facilement possible de revendre par lui même un immobilier classique . Mais attention : un LMNP bien sélectionné se revendra beaucoup mieux qu'un bien immobilier "classique" surpayé ou de qualité moyenne....
  • C'est peut être pour cette raison que les investissements LMNP ont longtemps été la "chasse" gardée des investisseurs plus initiés.

 
 
 
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